Η αυγή του 2026 βρίσκει την ελληνική κτηματαγορά σε μια κρίσιμη καμπή, όπου η έντονη επενδυτική ζήτηση συγκρούεται με τη μειωμένη προσφορά και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος. Σύμφωνα με την ενδιάμεση έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) και τα στοιχεία του κατασκευαστικού κλάδου, το τοπίο διαμορφώνεται από μια σαφή επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης των τιμών, αλλά και από σοβαρές θεσμικές εκκρεμότητες που φρενάρουν την οικοδομική δραστηριότητα.
Τιμές και Ζήτηση: Επιβράδυνση με γεωγραφικές αποκλίσεις
Παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο, οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν τάσεις εξομάλυνσης το 2025.
-
Ονομαστική αύξηση: Στο εννεάμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5%, έναντι 9,7% το αντίστοιχο διάστημα του 2024.
-
Παλαιότητα: Τα παλαιά ακίνητα (άνω των 5 ετών) ηγήθηκαν της ανόδου με 7,7%, υπερβαίνοντας ελαφρώς τα νεόδμητα (7,3%).
-
Περιφερειακή εικόνα: Η Θεσσαλονίκη (+9,7%) και οι λοιπές μεγάλες πόλεις κατέγραψαν τους υψηλότερους ρυθμούς, ενώ η Αθήνα κινήθηκε πιο συγκρατημένα με 6,1%.
-
Στεγαστική κρίση: Η ΤτΕ υπογραμμίζει το οξύ πρόβλημα προσιτότητας, καθώς οι αξίες των ακινήτων και τα μίσθωματα αυξάνονται ταχύτερα από το διαθέσιμο εισόδημα, καθιστώντας τα προγράμματα τύπου «Σπίτι μου» αναγκαία αλλά με περιορισμένη βραχυπρόθεσμη απόδοση.
Οικοδομική Δραστηριότητα: Το «φρένο» του ΝΟΚ
Ο κατασκευαστικός κλάδος, αν και παρουσιάζει θετικές προοπτικές, βρέθηκε αντιμέτωπος με θεσμική αβεβαιότητα.
-
Πτώση αδειών: Το διάστημα Ιανουαρίου-Αυγούστου 2025, η οικοδομική δραστηριότητα κατέγραψε υποχώρηση 24,5% στον αριθμό των νέων αδειών.
-
Το ζήτημα του ΝΟΚ: Η αβεβαιότητα γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τις δικαστικές εμπλοκές οδήγησε σε βουτιά της δραστηριότητας κατά 51% το πρώτο τρίμηνο του 2025, μια εξέλιξη που αναμένεται να επηρεάσει άμεσα τη διαθεσιμότητα νέων ακινήτων το 2026.
-
Κόστος κατασκευής: Παραμένει σε ανοδική τροχιά, αν και με ηπιότερο ρυθμό (2,9% το πρώτο εννεάμηνο του 2025).
Επενδύσεις και Χρηματοδότηση
Παρά τις προκλήσεις, τα κεφάλαια που εισρέουν στην αγορά παραμένουν σημαντικά:
-
Αξία παραγωγής: Η συνολική αξία των κατασκευών έφτασε τα 15,7 δισ. ευρώ το 2024, ενώ για το 2026 προβλέπεται να αγγίξει τα 18,8 δισ. ευρώ (αύξηση 20%).
-
Τραπεζικός δανεισμός: Αν και τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 45,8% το 2025, η ζήτηση εμφάνισε σημάδια κόπωσης κατά το τρίτο τρίμηνο του έτους.
-
Επαγγελματικά ακίνητα: Στα γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών καταγράφηκε οριακή άνοδος τιμών (0,5% έως 1,1%), με την Αθήνα να διατηρεί το προβάδισμα.
Προοπτικές 2026: Η ανάγκη για μεταρρυθμίσεις
Η αγορά εισέρχεται στο 2026 με ένα ιστορικά υψηλό ανεκτέλεστο έργων, αλλά και με την ανάγκη για απλοποίηση των γραφειοκρατικών διαδικασιών. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι για να διατηρηθεί η δυναμική, απαιτείται ταχύτερη αποδέσμευση ακινήτων και θεσμική σταθερότητα, ώστε να αντιμετωπιστεί η περιορισμένη προσφορά που κρατά τις τιμές σε επίπεδα δυσπρόσιτα για το μέσο νοικοκυριό.
Συμπέρασμα: Η αγορά ακινήτων το 2026 θα κριθεί από την ταχύτητα υλοποίησης των μεγάλων έργων υποδομής (ύψους 10 δισ. ευρώ για την περίοδο 2027-2030) και την αποτελεσματικότητα των κρατικών παρεμβάσεων στη στήριξη της προσφοράς κατοικίας.
